Concessione e locazione di valorizzazione

La principale distinzione tra la concessione di valorizzazione e la locazione di valorizzazione non risiede negli obiettivi o nelle modalità operative, bensì nella natura giuridica dell’immobile oggetto dell’intervento.

Ecco le differenze e le analogie principali.

LA DISTINZIONE FONDAMENTALE: LO STATO DEL BENE

Il criterio discriminante per la scelta tra i due istituti è il carattere culturale del bene. La Concessione di valorizzazione si utilizza per i beni che sono stati dichiarati di interesse culturale ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.Lgs. n. 42/2004). La Locazione di valorizzazione si applica invece a quegli immobili che non risultano di interesse culturale.

INQUADRAMENTO GIURIDICO

Le due forme contrattuali appartengono a rami diversi del diritto, riflettendo la classificazione del patrimonio pubblico.

• La concessione è un atto di diritto pubblico (gestione autoritativa) tipicamente utilizzato per i beni demaniali o del patrimonio indisponibile.
• La locazione è un istituto di diritto privato, applicabile ai beni che fanno parte del patrimonio disponibile dello Stato o degli Enti Locali.

PUNTI DI CONTATTO

Nonostante la diversa natura giuridica, i due strumenti operano in modo pressoché identico nell’ambito dei programmi di valorizzazione.

• Finalità: entrambi mirano alla riqualificazione, riconversione e gestione economica di immobili pubblici non strumentali, attraverso l’apporto di capitali privati.
• Durata: per entrambi il periodo di affidamento è commisurato al raggiungimento dell’equilibrio economico-finanziario del piano di investimenti e non può comunque eccedere i 50 anni.
• Canone: in entrambi i casi il canone è determinato secondo valori di mercato, ma tiene conto degli investimenti necessari per il recupero e della ridotta redditività iniziale dell’operazione.
• Selezione del partner: l’affidatario è sempre individuato tramite procedure ad evidenza pubblica basate sul criterio dell’offerta economicamente più vantaggiosa.
• Diritto di prelazione: alla scadenza del contratto, se il privato ha raggiunto gli obiettivi di riqualificazione, l’ente proprietario può riconoscergli il diritto di prelazione per l’acquisto dell’immobile al prezzo di mercato, purché non sussistano esigenze di utilizzo istituzionale.
• Subconcessione/Sublocazione: è ammessa per entrambi la possibilità di affidare a terzi le attività economiche o di servizio previste dal progetto.

In sintesi, mentre la struttura economica e la durata del rapporto sono sovrapponibili, la scelta del nome del contratto (concessione o locazione) è una conseguenza obbligata dal tipo di vincolo storico-artistico presente sull’immobile.