Aree interne italiane: esperienze imprenditoriali che hanno trasformato il patrimonio immobiliare in valore

Aree interne italiane: esperienze imprenditoriali che hanno trasformato il patrimonio immobiliare in valore

Il patrimonio immobiliare delle aree interne italiane, case in pietra, stalle, ex scuole, conventi, terre incolte, edifici confiscati alle mafie, è spesso visto come un costo. In realtà, dove qualcuno ha avuto la visione e la pazienza di rimetterlo in ciclo, è diventato la base di imprese reali, con modelli economici che funzionano, con tutti i loro limiti.

Qui sotto abbiamo raccolto nove esperienze italiane diverse per geografia, governance e capitale iniziale. Le abbiamo  scelte per coprire la varietà reale del fenomeno, dall’investimento privato all’autogestione comunitaria, dal recupero a fini turistici alla riconversione produttiva.

Nessuno di questi modelli è una formula chiavi in mano. Alcuni stanno attraversando crisi gestionali, altri sopravvivono solo grazie a finanziamenti continui. Riportarli senza i loro punti deboli sarebbe solo propaganda.

1. Sextantio, Santo Stefano di Sessanio (AQ)

Daniele Kihlgren, imprenditore italo-svedese, dal 1999 acquista e restaura case medievali nel borgo abruzzese a 1.250 metri di quota. Il principio è “sviluppo senza costruzione”: nessun nuovo volume, restauro filologico, arredi tradizionali. Nasce così il primo albergo diffuso di lusso d’Italia nel 2005.

Il borgo è passato da una sola attività ricettiva a oltre 20. Sextantio è oggi un brand internazionale (replicato a Matera) e ha stimolato leggi locali che vietano nuove costruzioni nel centro storico.

Nel 2024 la stampa locale abruzzese ha riportato la rottura tra la proprietà e i dipendenti, con licenziamenti collettivi e cambio di gestione. Segnale che anche il modello più celebrato dipende dalla tenuta del rapporto tra capitale privato e comunità locale.

2. Borgotufi, Castel del Giudice (IS)

Tre imprenditori locali e l’amministrazione comunale guidata da Lino Gentile, primi anni 2000, decidono di trasformare 36 ex stalle e fienili in albergo diffuso. In parallelo, attraverso un partenariato pubblico-privato, recuperano 40 ettari di terreno abbandonato per creare il meleto biologico Melise con 60 varietà autoctone.

Il modello Borgotufi combina ricettività, agricoltura biologica, ristorazione gourmet (chef formato da Niko Romito) e benessere. Il borgo è diventato un caso di studio nazionale per la rigenerazione di paesi sotto i 400 abitanti. La governance pubblico-privata locale ha tenuto.

3. Valle dei Cavalieri, Succiso (RE)

Nel 1991 chiude l’ultimo bar di Succiso, frazione appenninica di 65 abitanti. Un gruppo di residenti fonda quella che è considerata la prima cooperativa di comunità d’Italia. Recuperano la vecchia scuola e ci aprono bar, bottega, agriturismo, ristorante (220 coperti) e un piccolo centro benessere.

Valle dei Cavalieri ha ottenuto diversi riconoscimenti internazionali. Secondo posto agli UNWTO Awards 2018. Delegazioni da Giappone, Corea, Stati Uniti vengono a studiarla. Il punto chiave: i soci fanno più mestieri lo stesso giorno, e questo permette al modello di reggere economicamente in un paese troppo piccolo per posti di lavoro specializzati.

4. I Briganti di Cerreto, Cerreto Alpi (RE)

Nel 2003, 16 giovani di Cerreto Alpi (Appennino reggiano, popolazione passata da 1.000 a 80 abitanti in un secolo) mettono 100 euro a testa, 1.600 euro totali, e fondano la cooperativa I Briganti di Cerreto.

Cosa hanno fatto: costruzione di un rifugio, recupero della castanicoltura e di un antico mulino in pietra ora usato per ospitalità, gestione di servizi forestali e di assistenza agli anziani nel quadro della Strategia Nazionale Aree Interne. La cooperativa raggruppa oggi 500 persone tra soci e sostenitori. La Commissione Europea l’ha inserita tra le 20 best practice europee del turismo di comunità.

5. Paraloup, Rittana (CN)

Borgata occitana a 1.360 metri in Valle Stura, sede della prima banda partigiana di Giustizia e Libertà nel 1943-44. Abbandonata per decenni. Nel 2008 la Fondazione Nuto Revelli avvia il recupero con fondi di Regione Piemonte, Compagnia di San Paolo, Fondazione CRC e Fondazione CRT.

Borgata Paraloup è un centro culturale multidisciplinare, teatro, museo, archivio, rifugio. Il progetto architettonico segue le carte internazionali del restauro e ha avuto riconoscimenti in ambito alpino. Il modello è quello di una borgata come infrastruttura culturale, non come villaggio turistico.

La sostenibilità economica resta legata a fondazioni e finanziamenti pubblici ricorrenti senza i quali, al momento, il modello non reggerebbe.

6. Ostana (CN)

Borgo occitano nelle Valli del Monviso. Nel 1981 contava 239 residenti, nel 2005 era a 68. Oggi è risalito a 85, con le prime nascite dopo decenni. La leva è stata l’architettura contemporanea applicata al recupero, in collaborazione con il Politecnico di Torino. Il centro civico Lou Pourtoun (2015) è diventato un caso di studio internazionale.

Ostana ha ospitato la Biennale di Architettura di Venezia per tre volte e dal 2008 organizza il Premio Ostana, dedicato alle scritture in lingua madre. È classificata tra i Borghi più belli d’Italia. Ostana è la dimostrazione che l’investimento in qualità progettuale e identità culturale (qui la lingua occitana) genera attrattività più duratura del marketing.

7. Camini (RC) e modello Riace

Riace ha fatto scuola dal 1998 con il sindaco Mimmo Lucano: case abbandonate concesse gratuitamente dai proprietari, restaurate per accogliere migranti, ripopolando il borgo. Sono nate cooperative artigiane e una sessantina di posti di lavoro. Modello esportato in tutto il mondo. Oggi opera a capacità ridotta dopo la rottura con il sistema SAI nazionale.

A Camini, vicino a Riace, la cooperativa Eurocoop “Jungi Mundu” ha replicato e adattato il modello dal 2011, costituendo anche una cooperativa edile mista (migranti + residenti) che recupera case ridotte a ruderi. Oggi gestisce un albergo diffuso solidale e laboratori artigiani (ceramica, tessitura, falegnameria). A differenza di Riace, regge economicamente perché diversifica le entrate tra accoglienza istituzionale, turismo solidale e produzione.

8. Casa delle Agriculture Tullia e Gino, Castiglione d’Otranto (LE)

Casa delle agricolture Tullia e Gino è una cooperativa nata nel 2013 in un piccolo borgo del basso Salento. Hanno recuperato 15 ettari di terre abbandonate concesse in comodato gratuito dai proprietari, coltivando grani antichi, legumi e ortaggi con metodo naturale. Nel 2018 hanno aperto il primo Mulino di Comunità del Sud Italia.

La parola chiave è “restanza”, restare. Il modello unisce agricoltura biologica, riuso di immobili (mulino, ex frantoi), eventi culturali (Notte Verde, principale festival ambientale pugliese) e formazione. Reti di valore lunghe, dalla terra al pane di comunità.

9. Cooperativa Placido Rizzotto, San Giuseppe Jato (PA) – Libera Terra

Caso a parte, ma rilevante perché tratta patrimonio immobiliare e fondiario in aree marginalizzate dalle mafie. Nel 2001 nasce la prima cooperativa Libera Terra: gestisce oggi oltre 250 ettari di terreni confiscati alla mafia nell’Alto Belice Corleonese, producendo vino, cereali, legumi, olio e pomodori. Ha ottenuto nel 2013 una menzione del Consiglio d’Europa per la Convenzione Europea del Paesaggio.

Modello replicato in tutto il Sud Italia attraverso il Consorzio Libera Terra Mediterraneo (dal 2008). È la dimostrazione che il riuso sociale dei beni confiscati può tradursi in impresa di mercato, non solo simbolica.

Cosa funziona davvero (e cosa no)

Elementi ricorrenti tra i casi che reggono nel tempo:

• comodato gratuito o acquisto a basso costo. Quasi nessuno di questi progetti si è retto pagando il valore di mercato degli immobili. La leva chiave è stata convincere proprietari (privati, Comune, Stato) a cedere temporaneamente l’uso del bene a costo zero o simbolico;
• pluralità di entrate. I modelli che reggono non vivono solo di turismo. Combinano ricettività, agricoltura, servizi alla popolazione locale (anziani, scuola), eventi culturali, vendita di prodotti. Quando dipendono solo dai turisti, crollano alla prima crisi.
• governance ibrida pubblico-privato-comunità. Castel del Giudice e Ostana mostrano che senza un’amministrazione attiva non si va da nessuna parte. Ma senza imprenditori e cooperative locali, l’ente pubblico da solo non basta;
• finanziamenti pubblici come acceleratore, non come ossigeno permanente. Casi come Paraloup hanno saputo usare bene fondazioni e bandi, ma chi vive solo di contributi è fragile. Le cooperative di comunità di Cerreto e Succiso si reggono sul mercato, non sui bandi;
• capitale paziente. Sextantio ha impiegato 20 anni a diventare quello che è. Ostana 40. Chi promette rigenerazioni in 3 anni vende illusioni.

I punti deboli da non nascondere:

• i modelli ad alto investimento privato producono spesso ricchezza concentrata e poco diffusa. La comunità locale resta marginale e la rottura del rapporto tra investitore e territorio porta crisi;
• le cooperative di comunità reggono finché i fondatori restano. Il ricambio generazionale è il vero stress test, ancora aperto per quasi tutti i casi;
• i bandi di finanziamento pubblico hanno spinto molti recuperi che oggi rischiano di restare cattedrali nel deserto se non saranno gestiti da soggetti imprenditoriali capaci.

Le mosse concrete prima di partire

1. Serve un’attenta analisi dell’ecosistema dei proprietari e degli immobili disponibili (stato di fatto, come li si può usare, a quali condizioni,…). Nei casi sopra, la prima fase ha richiesto da 6 a 24 mesi solo per questo.
2. Poi occorre scegliere il modello di governance prima del modello di business. Le diverse opzioni (cooperativa di comunità, fondazione, impresa sociale, S.r.l. con ancoraggio territoriale) definiscono chi può decidere e chi prende il margine.
3. Infine, è importante sviluppare almeno tre flussi di ricavi diversi fin dall’inizio. Se il piano economico regge solo sul turismo o solo sul finanziamento pubblico, va rivisto.

In conclusione, il patrimonio immobiliare delle aree interne non si valorizza (solo) con i bandi. Si valorizza con persone disposte a restare 10-20 anni e a far convivere il rigore d’impresa con la cura del territorio. Altrimenti parliamo di cantieri.